Cambio de uso local a vivienda
EL CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA.
¿Donde se está invirtiendo?
1 Compatibilidad
2 Comunidad de propietarios
3 Documentación necesaria
4 Plazos
5 Reformas
6 ¿Cuánto cuesta el cambio de uso?
Compatibilidad para el cambio de uso de local a vivienda
El primer paso que debemos tramitar, es la solicitud e informe del cambio de uso. Necesitamos que Urbanismo nos notifique si el emplazamiento de nuestra futura vivienda puede conseguir el permiso.
Para ello contrataremos los servicios de un Arquitecto para que redacte un anteproyecto con una memoria técnica descriptiva y gráfica detallando el cumplimiento de las normativas locales actuales de cada municipio, así como las del código técnico de la edificación. El Arquitecto planteará una nueva distribución interior habitable. Una vez comunicado a Urbanismo, solo queda esperar unas semanas. Si la respuesta es favirable, podremos seguir con el siguiente paso, la reforma y su proyecto.
Comunidad de propietarios
Sería muy recomendable comunicar el cambio de uso que vamos a tramitar a la comunidad de vecinos en una junta. Por ello, uno de los puntos de la reunión será comunicar a la comunidad que se van a realizar una serie de reformas. Es una manera de que estén informados y no hayan en un futuro quejas ni mal entendidos. En la reunión habría que ver si los estatutos de la comunidad nos permite realizar dicho cambio de uso. Podemos consultar esta información al administrador de fincas
Documentación necesaria para el cambio de uso
Según la localidad en la que te encuentres será diferente. Lo mejor es preguntar a nuestro Arquitecto de confianza y que nos asesore. Al menos nos hará falta, una documentación básica del propietario:
– DNI, Nota simple del registro de la propiedad-Escrituras, y pago de las tasas.
– Informe de compatibilidad urbanística (documentación técnica escrita y gráfica firmada por un técnico cualificado).
– Solicitud del cambio de uso.
– Proyecto técnico para la reforma (Licencia de obra menor): Proyecto básico, Proyecto de ejecución, Estudio y Coordinación de Seguridad y Salud, Dirección de ejecución material y un estudio de residuos generados.
– Certificado final de obra firmado por el Arquitecto Técnico que haya dirigido la obra, aprobando que se ha ejecutado según el proyecto inicial.
– Licencia de primera ocupación, firmada por un técnico cualificado (Arquitecto/Arquitecto Técnico) verificando que la vivienda es habitable.
Plazos requeridos para el cambio de uso
Según la localidad en la que te encuentres los plazos pueden variar. Aproximadamente puede estar entre 1 y 2 meses en la aprobación técnica por parte de la Administración.
Una vez presentado la Licencia de obra menor, para la reforma, el tiempo de espera puede variar entre 1 y 2 meses.
Una vez presentado la solicitud de Licencia de primera ocupación, pueden variar los plazos entre 1 y 2 meses.
Reformas integrales para el cambio de uso
Casi seguro que hará falta realizar una reforma del local para adaptarla a la nueva normativa de habitabilidad.
Cumplirá tanto con el código técnico de la edificación, como de las distintas ordenanzas y normativas de nuestro municipio.
Los aspectos técnicos y de diseño en la reforma serán:
La distribución interior, cumplirá unas superficies, anchos y alturas mínimas.
Las instalaciones, cumplirán unos mínimos de seguridad y la vivienda será confortable, habitable, segura e higiénica.
Cumplirá con unos mínimos de recorridos aceptables para el paso de una silla de ruedas, así como sus giros sobre sí mismos. Desde el acceso al salón-comedor, un aseo y a una habitación.
La salida de humos de la cocina será independiente, y verterá los humos hacia la cubierta, nunca pasando o extrayendo la misma por la fachada ni por el patio. Siempre hacia la cubierta, con una altura mínima de la chimenea, según normativa actual.
Los aseos y cuartos húmedos serán lavables y tendrán una ventilación, natural o forzada a razón de de 10 l/s.
La vivienda y sus habitáculos, tendrán un mínimo de iluminación y ventilación natural.
Si crees que tu local puede cumplir al menos con estos condicionantes técnicos, puedes estar seguro de que se puede realizar el cambio de uso de local a vivienda. Déjate asesorar por uno de nuestros Arquitectos de Akratectura para verificar tu local.
Cuánto cuesta el cambio de uso
En este punto tenemos que considerar los costes de las tasas administrativas, que según cada Ayuntamiento tien unas tasas diferentes. Tendremos en cuenta los costes de los proyectos técnicos, la dirección de obra, los certificados y licencias. Finalmente tendremos los costes del material, la mano de obra y medio auxiliares de la reforma. Según las calidades y empresa tendrán unos costes u otros.
Supongamos que la reforma integral de un pequeño local (inferior a 50m2) de calidad económica tiene un coste de 10mil € Las Tasas pueden estar entre 600€-1000€ y los costes profesionales de los técnicos en 1200€ aproximadamente (10% del presupuesto de ejecución material). Si las superficies del local y las calidades aumentan, todos los costes aumentarían, incluso el de los técnicos, dado que supondría mayor tiempo de dirección de ejecución material, entre otros.
Solicita presupuesto sin compromiso a nuestros Arquitectos.
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